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L’investissement dans l’immobilier demeure une valeur sure très prisée par les contribuables qui souhaitent fonder un patrimoine et en tirer des revenus. Lorsque vous devenez propriétaire foncier et louez vos biens, vous touchez chaque mois des loyers sur vos locations, ce qui constitue des revenus fonciers ou revenus du patrimoine. Ces rétributions entrent naturellement dans les sommes que vous êtes tenu de déclarer aux impôts. Pour optimiser votre investissement, il importe de choisir le régime le plus adapté à votre situation personnelle. Voici un guide pour comprendre l’imposition des revenus fonciers en 2022, ainsi que la liste des charges que vous pouvez déduire dans certains cas, afin de réduire votre dette fiscale.

Optimisation fiscale des revenus fonciers

Que sont les revenus fonciers à déclarer ?

Les revenus fonciers correspondent aux sommes que vous touchez pour la location d’un bien immobilier dont vous êtes propriétaire. Ils peuvent vous être versés directement par votre locataire ou vous être transférés par un intermédiaire si vous ne vous en occupez pas directement : une agence immobilière ou un bailleur lorsqu’il s’agit de biens gérés en indivision par exemple.

Ces revenus concernent des biens destinés à des particuliers (maison, appartement, atelier ou local pour un usage personnel, etc.) ou à des professionnels (bureaux, boutique, entrepôt, etc.).

Les revenus fonciers émanent également des investissements locatifs dans une société foncière de type SCI (Société Civile Immobilière) ou FPI (Fonds de Placements Immobiliers) par exemple.

Vous devez également déclarer les dispositifs immobiliers pour lesquels vous vous êtes engagé dans le but d’une défiscalisation :

  • Loi Pinel réservée aux constructions dans les zones tendues
  • Loi Malraux permettant la rénovation des bâtiments historiques des centres-villes
  • Dispositif Denormandie dans le cadre d’un investissement locatif pour un logement vide rénové
  • Loi Censi-Bouvard et statut LMNP (Loueur de Meublé Non Professionnel) concernant les résidences avec services pour étudiants, résidence de tourisme, résidences avec services agréées pour personnes âgées ou handicapées et les résidences d’accueil et de soins agréées.

Les revenus fonciers se divisent en deux catégories et ne sont pas déclarés de la même façon :

  1. Les recettes liées aux locations nues sont considérées comme des revenus fonciers
  2. Les montants émanant des locations meublées appartiennent à la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux. Ils ne font donc pas partie des revenus fonciers à proprement parler.

Les deux régimes relatifs aux revenus fonciers

Contrairement à vos revenus courants (salaires, pensions, etc.) qui sont tous comptabilisés de la même façon, vous disposez de deux régimes distincts pour déclarer vos revenus fonciers : le régime microfoncier et le régime réel.

Les montants qui vous seront réclamés par le fisc dépendent du montant des loyers que vous percevez et du type d’investissement réalisé, ainsi que de vos charges dans le cas du régime réel.

1- Le régime microfoncier

Le régime microfoncier s’applique pour la perception de loyers inférieurs à 15.000 € annuels.

Vous devez porter sur votre déclaration N° 2042 le montant total duquel le fisc déduira un abattement forfaitaire de 30 % pour prendre en compte votre revenu foncier net imposable. Grâce à l’informatisation, ces revenus apparaissent automatiquement renseignés sur votre déclaration. Prenez cependant le temps de vérifier que les montants sont exacts. En cas d’erreur de la part du fisc, vous avez la possibilité de rectifier les sommes avant de signer votre déclaration d’impôt.

Avec le régime microfoncier, vous déclarez votre revenu brut et n’avez pas la possibilité de déduire vos charges. Vous n’avez aucune déclaration de revenus fonciers supplémentaire à fournir.

Information complémentaire importante à noter :

Bien que vos recettes annuelles soient inférieures à 15.000 €, vous pouvez opter pour une imposition au régime réel.

Si vos charges déductibles sont supérieures aux 30 % d’abattement forfaitaire, le régime réel vous sera plus favorable. Charge à vous de réaliser vos calculs pour vérifier le dispositif le plus adapté. Réfléchissez bien avant de prendre votre décision et anticipez, car, une fois le basculement vers le régime réel effectué, vous ne pourrez pas revenir au régime microfoncier avant trois ans.

2- Le régime réel

Si vos revenus fonciers dépassent le seuil des 15.000 €, vous basculez automatiquement sur le régime réel. C’est également le cas si vous êtes propriétaire d’au moins un bien loué dans le cadre d’un dispositif locatif exclusif de l’application du microfoncier.

Par définition, le régime réel prend en compte les charges effectives. Vous n’appliquez donc plus un abattement forfaitaire, mais déterminez vous-même votre revenu foncier net imposable. À cette fin, vous additionnez vos profits, puis retranchez vos charges foncières, ainsi que les avantages fiscaux réservés aux dispositifs de défiscalisation de type Malraux, Pinel, etc.

Lorsque vous êtes imposé au régime réel, vous remplissez une déclaration de revenus fonciers N° 2044 ou N° 2044-S dont vous reportez le résultat sur votre déclaration N° 2042.

Ce bilan peut être positif ou négatif. En effet, en fonction du montant de vos charges, vous pouvez afficher un bénéfice, mais aussi un déficit qui fait mécaniquement baisser le montant de vos impôts généraux.

Les charges déductibles des revenus fonciers du régime réel

Le régime réel vous permet de prendre en compte les charges réelles qui vous incombent pour maintenir le logement en état, ainsi que pour effectuer des travaux de rénovation et d’amélioration pour plus de confort et une consommation énergétique optimisée. D’autres charges relatives à la gestion du bien sont également déductibles.

Voici la liste des charges déductibles :

  • Dépenses de réparation et d’entretien, qu’il s’agisse de travaux occasionnés par la vétusté du logement ou afin de faciliter sa location
  • Frais de gestion et d’administration du bien : rémunération d’un concierge, frais d’une agence immobilière ou d’un syndic de copropriété par exemple
  • Primes d’assurance
  • Impôts liés au logement et non récupérables auprès du locataire telle que la taxe foncière
  • Provisions pour charge dans le cadre d’une copropriété
  • Charges locatives, si vous n’êtes pas parvenu à les récupérer auprès du locataire au 31 décembre de l’année suivant son départ
  • Indemnité d’éviction ou de relogement d’un locataire
  • Intérêts et frais d’emprunt.

Avant de vous lancer dans des travaux d’aménagement, il convient de vous interroger sur leur nature pour savoir si vous pourrez ou non les déduire. Seuls les chantiers visant la rénovation et l’amélioration sont pris en compte. L’agrandissement d’une habitation ou la construction d’une piscine par exemple n’entrent pas dans le calcul. En revanche, si vous restaurez la toiture dans le but d’améliorer la performance énergétique du logement, les charges afférentes à ces travaux sont déductibles.

Seules les charges ayant été acquittées dans l’année sont déductibles. Elles doivent s’appuyer sur des justificatifs de paiement, pas seulement sur des devis. Vous devez impérativement conserver toutes les pièces qui attestent vos dépenses, afin de pouvoir vous justifier en cas de contrôle fiscal.

Le plafonnement du déficit foncier

Le déficit foncier est plafonné. Chaque année, son montant doit demeurer inférieur à 10.700 €. Dans certains cas particuliers, le seuil s’élève à 15.300 €.

Si votre déficit foncier dépasse la limite, il peut néanmoins être reporté et déduit sous conditions : durant 6 ans de l’ensemble de vos revenus et durant 10 ans de vos seuls revenus fonciers.